10/20/2015

SOCIMI: ¿Una buena inversión?

Ante la constatación de la recuperación del sector inmobiliario en España y conscientes de la importancia del mismo en la economía española, están surgiendo las denominadas SOCIMIS (Sociedades Anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) como una alternativa de generación de valor para nuestras carteras. Cuentan con el beneplácito del consenso de mercado, ya que actualmente no tiene ni una sola recomendación de venta de todas las casas de análisis que cubren los valores.

Con todo, no es una inversión para todos los públicos, no está exenta de riesgo, cada SOCIMI está especializada en un tipo de activo inmobiliario (no es un producto homogéneo) y debemos entender bien cómo funciona tanto la estructura como la cartera de activos de la misma antes de tomar ninguna decisión.


El 2014 ha sido un punto de inflexión ya que de los 8.500 millones de capitalización del sector inmobiliario, 2.850 millones pertenecen a siete sociedades que son o pretenden ser SOCIMIS. Digo pretende, ya que estos vehículos tienen un período de 2 años para convertirse legalmente en SOCIMIS. 

Tal ha sido el atractivo sobre este tipo de inversión que el comité de gestión del índice general de la bolsa de Madrid ha decidido crear un nuevo índice sectorial denominado SOCIMI dentro del sector de servicios financieros e inmobiliarios. Este índice comenzó a cotizar el 31 de diciembre del año pasado y cuenta con tres valores: Lar, Axiare y Merlin. 

Actualmente hay siete sociedades que cotizan en el mercado, las recientemente citadas más Hispania lo hacen en el mercado continuo, ya que todavía no cotiza como SOCIMI buscando una mayor flexibilidad en sus inversiones. Del mismo modo, Entrecampos, Mercal y Promorent lo hacen en el mercado alternativo bursátil (MAB).


Requisitos para convertirse en SOCIMI 

El 80% de la cartera deben ser inmuebles o terrenos para la promoción de naturaleza urbana dedicados al alquiler o participaciones en otras SOCIMIS, repartir en dividendos al menos el 80% de los beneficios brutos de explotación obtenidos por renta del alquiler, el 50% de lo obtenido con la venta de activos y el 100% de los dividendos procedentes de otras SOCIMIS requiriendo mantener los activos en cartera al menos tres años.

Sin cumplir el primer punto no se puede constituir como SOCIMI y si alguno de los activos se vende antes del tercer año se deberá pagar el 30% del Impuesto de Sociedades y no el 0% al que estaría sujeto en caso de cumplimiento.


Fuente: Armabex
Debemos tener en cuenta la finalidad de la inversión

Es evidente que la idoneidad de la inversión está condicionada al tipo de inversor que seamos, la aversión al riesgo, el tiempo de permanencia en la misma y la ponderación de cada activo de nuestra cartera. 

Podríamos diferencia 3 tipos de inversores dentro del universo de las SOCIMIS. 
  • El primero relacionado con las ventajas fiscales de este tipo de vehículos dirigidos a grandes patrimonios inmobiliarios. 
  • El segundo, orientado a clientes de banca privada que busquen una estructura más eficiente para su exposición dentro sector inmobiliario.
  • Finalmente, el pequeño ahorrador que busca una rentabilidad recurrente en su cartera de inversión.

¿Cuál es el verdadero atractivo de este tipo de inversión?

Uno de las características más atractivas para muchos inversores es que tiene un negocio estable generador de rentas que revierten directamente en el accionista. La rentabilidad por dividendo hasta el momento no llega al 1%. Axiare y Lar ya han repartido dividendos, de 0,04 euros y 0,033 euros por acción, respectivamente. Merlin, la compañía abonará en efectivo un dividendo de 0,45 euros en dos plazos, uno durante este mes y otro a lo largo del próximo año. 

Debemos de tener en cuenta que son inversiones muy poco maduras, ya que son vehículos con muy poco “track record” que están creando sus portfolios de activos. A esto le deberíamos añadir la rentabilidad de futuras plusvalías por la venta de los activos en cartera y la posible revalorización de los propios títulos de la sociedad que cotizan en el mercado.


Fuente: IGBM y la vuelta al gráfico
Para inversores que quieran rentabilizar sus propiedades inmobiliarias también se podrían acoger a este vehículo, ya que pueden incluir su inmueble dentro de una SOCIMI con un horizonte temporal de venta no inferior a 3 años de las cuales no pagará por las plusvalías obtenidas.

En definitiva, las SOCIMIS han llegado al mercado español para ocupar un hueco que no existía. El objetivo de estos vehículos de inversión es dotar de una mayor transparencia, liquidez, flexibilidad y eficiencia a la inversión en el sector inmobiliario tratando de evitar casos como Banif Inmobiliario o BBVA properties. 

La propia estructura societaria facilitará mucho las cosas a los inversores, no es eficiente para un inversor crear una sola SOCIMI de un gran volumen, porque por razones fiscales es mejor vender una SOCIMI que un inmueble. Por ello, los grandes grupos agruparan las sociedades en función del tipo de activo (centros comerciales, hoteles, oficinas, viviendas de alquiler…). Esta disposición facilitará mucho las cosas, ya que podremos adaptar mucho más nuestra exposición a inmobiliario. Si queremos apostar por recuperación del consumo buscaremos un vehículo de centros comerciales, si queremos cubrirnos de un incremento de la inflación buscaríamos viviendas en alquiler. En definitiva, un producto mucho más atractivo y flexible a lo que busquemos.

¿Dónde podríamos obtener una mayor rentabilidad en términos relativos? Esto sería otro interesante análisis para abordar en un futuro, una vez que se estabilicen los portfolios y podamos discernir claramente la generación de valor diferencial. Los temores surgen de un posible estancamiento de la economía aunque debemos tener en cuenta que todas las grandes poseen en sus portfolios activos “prime” que disminuiría la beta de nuestras carteras. 

Uno de los puntos a tener en cuenta sería el escaso margen para generar “yield” debido a los precios elevados que han pagado y a la aportación de valor a través del asset Management. El valor de este activo, en gran medida se sitúa en la generación de rentas recurrentes jugando con la recuperación económica y negociando rentas al alza en un futuro en la renovación de sus contratos. 

Las expectativas en el corto-medio plazo son más que atractivas con rentabilidades anualizadas proyectadas por los equipos de gestión de las propias compañías entre el 10-12 %.

Javier Flórez
Twitter:@FlorezJav
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